Por Patrícia Franco e Greyca Barbosa
- Prazo até 31/12/2026 para constituição do redutor de ajuste para alienação de bens imóveis à partir de 01/01/2027, operações sujeitas à incidência de CBS/IBS.
A Reforma Tributária do Consumo, instituída pela Lei Complementar nº 214/2025 e regulamentada pelo Decreto nº 12.955/2026 e pela Resolução CGIBS nº 06/2026 (Regulamentos da CBS e do IBS) trouxe novas regras relacionadas às operações com bens imóveis realizadas por contribuintes dos novos tributos, sendo uma dessas regras, a incidência de IBS e CBS sobre operações de alienação com bens imóveis.
Outra novidade foi a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que servirá para organizar todos os imóveis urbanos e rurais do país por meio de uma identificação digital unificada no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), que será feito pelo próprio governo e atualizado de forma contínua pelos munícipios, cartórios e órgãos federais.
- Tendo em vista que a alienação de bens imóveis passará a ter incidência de IBS e CBS, como funcionará o cálculo da tributação sobre o consumo nas operações de alienação de bens móveis?
Com o objetivo de impedir a dupla tributação e garantir a neutralidade na transição fiscal, a legislação estabeleceu o Redutor de Ajuste, valor vinculado diretamente ao imóvel a partir de 01/01/2027, que será deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS em futuras operações de alienação, realizadas por contribuintes do regime regular.
1. Composição do redutor de ajuste
A legislação garante ao contribuinte o direito de escolher pela composição do valor inicial do redutor de ajuste para os imóveis de sua propriedade até 31/12/2026, dentre duas opções:
- O Valor de Aquisição do bem imóvel: valor que se refere ao montante constante nos atos de transmissão e escrituração do bem, que será atualizado monetariamente pelo IPCA, com inclusão dos valores do ITBI, laudêmio e de contrapartidas urbanísticas, na data do efetivo pagamento; e
- O Valor de Referência: uma estimativa apurada do valor de mercado dos imóveis, a ser realizada pelas administrações tributárias, com base em metodologia ainda a ser estabelecida, e que será disponibilizada no Sinter, por meio de edital publicado no Diário Oficial da União.
- Caso o Valor de Aquisição seja baseado em declarações ou documentos que não estejam condizentes com o valor de mercado ou que não mereçam fé, poderá a autoridade fiscal instaurar processo administrativo, observados o contraditório e a ampla defesa, para determinar o efetivo valor de aquisição, nos termos de ato conjunto da RFB e do CGIBS, ainda não publicado.
- Caso o Valor de Referência do imóvel não esteja disponível em 31 de dezembro de 2026, o contribuinte que não optar pela fixação do redutor pelo valor de aquisição atualizado, poderá calculá-lo com base em estimativa de valor de mercado do bem, realizada por meio de procedimento específico, nos termos de ato conjunto da Receita Federal do Brasil e do Comitê Gestor do IBS, ainda por vir.
Importante ressaltar, que o proprietário de imóvel não insere diretamente os dados do imóvel no sistema para a atribuição do CIB, mas é responsável por manter a Ficha de Cadastro Imobiliário atualizada perante a prefeitura e registros oficiais, e o Fisco fará uso dessas informações para calcular o Valor de Referência, valor esse que não é absoluto, sendo possível a impugnação do valor por meio de processo administrativo eletrônico perante a Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS, mediante fundamentação e laudos técnicos de avaliação imobiliária.
Outro ponto que merece destaque, são os casos em que pessoas jurídicas são proprietárias de imóveis já integralizados, mas ainda não transferidos, se será possível optar pelo redutor de ajuste nesse momento. Entendemos que, como a legislação do IBS e da CBS adota conceito amplo para a caracterização dos atos de alienação imobiliária, estabelecendo que se considera ocorrida a operação mediante a celebração do contrato, instrumento de promessa, compromisso ou qualquer outro documento representativo do direito aquisitivo, será possível, mas para termos maior segurança, mais prudente aguardar a regulamentação.
2. Prazo para formalizar a opção
A Lei Complementar n° 214/2025 e os Regulamentos do IBS e da CBS estabeleceram que o prazo para constituição do valor inicial do Redutor de Ajuste se encerra em 31 de dezembro de 2026, para os imóveis de propriedade do contribuinte até essa data.
Durante o prazo estipulado, o contribuinte deverá optar, de forma definitiva, pelo Valor de Aquisição atualizado (IPCA) ou pelo Valor de Referência, para constituir o valor inicial do Redutor de Ajuste, que será utilizado em operações onerosas a partir de 2027.
Destaca-se que ainda não há regulamentação da Receita Federal e Comitê Gestor do IBS acerca de como será realizada a formalização da opção de constituição do redutor de ajuste.
3. Recomendação
Apesar de ainda não terem sido publicados os Valores de Referência, e nem anunciado o canal para formalização da escolha dos contribuintes, recomenda-se, desde já, que quem possua imóveis se antecipe no levantamento das informações sobre os valores de aquisição X valores estimados de mercado, para estarem preparados para escolher qual será o melhor caminho quando chegar a hora de decidir.
Importante acompanhar as orientações da Receita Federal do Brasil e do Comitê Gestor do IBS para atualizações dos procedimentos aplicáveis e eventuais alterações de prazos.
O PLBR Advogados seguirá acompanhando a evolução da regulamentação, para apoiar seus clientes nas adequações ao novo sistema tributário.
